南京土拍新规发布！第二批53幅地块：限房价、竞地价+定品质

　　刚刚，南京土地市场网一口气挂出了53宗宅地，这也是南京第二批“两集中”出让地块。

　　这53宗宅地，既涉及了南部新城、江心洲、雨花、燕子矶等热点地区，也涵盖了谷里、禄口、六合、溧水、高淳等远郊片区，地块分布相对均衡。

　　值得注意的是，此次出让，还涉及到土地出让方式的重大调整，具体调整内容如下：

　　1、本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过上述核定价格(装修价格另行核定)，最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

　　品质如何定?

　　南京市规划和自然资源局制定的《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》中明确，主要从公共空间再优化、建筑设计再升级、停车设施保安全等三大方面明确住宅提质新要求：

　　① 针对有的小区公共空间品质不足的情况，《关于提升全市新建商品住宅规划品质要求的通知》规定，配套设施尽量集中布设，避免零星布局;地下车库顶板覆土深度不得小于1.5米，以提高绿化景观品质。

　　② 在建筑设计再升级方面，相关《通知》针对室外晾晒设施杂乱无序、自行封闭的阳台颜色形式风格迥异、紧临交通干线窗户不隔音等情况，从天际线处理、平面设计、室内及户型设计、立面设计、附属设施等方面，提出一系列新的管控要求：地下车库地坪面层不得采用低品质水泥砂浆面层;立面应使用耐脏、耐老化、易清洗的高品质板材;当卧室、起居室(厅)布置在噪声源一侧时，外窗应采取三玻两腔等隔音降噪措施;新建的商品房小区应统一封闭阳台，并扩大阳台进深……

　　③ 在停车设施保安全方面，也有一系列高标准的管控要求。例如，居住区原则上应采用人车分流的交通组织形式，住宅建筑除访客车位和特殊车位外一般不得设置地面机动车停车泊位;进一步减缓非机动车坡度，提高坡道防滑要求;鼓励在高层住宅小区内设置电动自行车集中存放和充电场所，该场所应当独立设置，并与高层民用建筑保持安全距离。

　　2、实行“一地一策”的政策，规定了其中的11幅地块不得合作开发。

　　不得合作开发是指“该地块不得联合报名竞买、不得合作开发，竞得土地后，竞得人可以按现有规定成立项目公司，但竞得人须持股100%，且股权不得转让”。

　　3、下调溢价率。此次地块出让，最高溢价率由之前的30%下调至15%。

　　这一稳地价的举措，将增强开发企业用更好材料、投更多资金来建房的意愿，为建设更优质的住宅、提升居住空间品质，提供切实的支持和保障。

　　4、限制地块报名人数。在本批次出让公告中，同一竞买人及同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一幅地块，且报名地块幅数不得超过13幅(溧水区、高淳区除外)。

　　对高淳、溧水两区不实行报名地块数量限制，意在促进该市各片区土地市场的均衡发展、有序竞争，也有利于高淳、溧水两区住宅品质的提升。

　　5、提高预售门槛。要求达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块，对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

　　6、限转让，避免投机拿地行为。本批次地块出让规定，竞得人所持股份大于50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司(另有约定的除外)。

　　受让人如需变更受让主体为项目公司的，应在土地出让合同签订后3个月内提交符合变更主体资格条件的书面申请，变更后原出让合同所约定的权利和义务由新受让人履行。

　　7、强监管：竞得土地后6个月内住宅不得上市。

　　为了让购房者住得更安心，确保住宅项目工程质量和建设品质明显改善，南京对土地出让后的开发、建设、销售等行为提出更高的监管要求：为确保工程建设质量和施工安全，保证科学的设计和施工周期，在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证。

　　政策解读：

　　延迟一个月才亮相的南京第二批次集中出让宅地，除了疫情因素之外，在不少业内人士眼中，规则调整才是最为关键的原因。

　　今年8月初，自然资源部召开的一次会议上明确提及，核心城市的土地出让政策将有所调整，包括限定土地溢价的上限为15%，且各地不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，当地价达到上限后，通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属等。

　　此后，大连、天津率先“政策落地”，调低溢价率、管控地价水平，南京市于8月25日公布的土拍政策调整，同样因应了自然资源部的要求，可谓是“史上”最为严格的土地市场监管政策。

　　业内人士指出，土拍规则调整的主要目的就是“稳地价”，明确溢价率最高不超过15%，除了控制地价水平，还可以提高房企提升住宅品质的意愿;其次，南京此次推行的“一地一策”可以引导市场理性竞争，促使房企高品质开发;而限制地块报名的数量，则有助于引导开发企业对热点片区、次热点片区以及新兴板块不同地块的策略组合，进而引导全市各片区土地市场的均衡发展。

　　业内人士还表示，近年来，南京房地产市场中联合开发的现象屡见不鲜，个别地块甚至出现四五家企业联合开发，因此，限制房企转让项目，可以有效规避个别企业进行投机性的土地购置，从而引导市场理性竞争。